Comment profiter d’un déficit foncier pour un investissement locatif ?

La fiscalité est très sévère en France. Le déficit foncier paraît désormais une option avantageuse pour un investisseur souhaitant diminuer cette pression. Celui-ci est très intéressant parce qu’il peut réduire ou annuler les impôts sur les loyers encaissés. Les propriétaires d’un appartement mis en location peuvent être dans une situation de déficit immobilier au moment où les obligations qu’il supporte (charges et travaux d’entretien, impôt foncier, etc.) excèdent les loyers encaissés. Un propriétaire peut aussi prendre la résolution de faire des travaux pour payer moins d’impôts. La meilleure situation fiscale possible se produit lorsque vous subissez un déficit imposable, mais pas un déficit réel, sur votre immeuble de placement. Cela se produit lorsque vos dépenses réelles sont inférieures à votre revenu réel. Cela peut se produire parce que vous êtes en mesure de «partager» les dépenses entre votre immeuble de placement et votre compte personnel, comme facturer une partie de la facture de téléphone portable que vous paieriez de toute façon sur votre immeuble. Cela peut également se produire en raison de la dépréciation qui augmente vos dépenses imposables sans rien vous coûter de votre poche. Lorsque vous vendez votre immeuble de placement, vous pouvez utiliser ce déficit pour compenser d’autres gains en capital. Une stratégie populaire consiste à vendre d’autres actifs appréciés au cours de la même année d’imposition que votre perte.

Les travaux concernés par un déficit foncier

Pour être éligible au déficit foncier, les dépenses doivent se classer dans une catégorie particulière. Les obligations financières ayant rapport aux intérêts d’emprunt: il est question des frais et intérêts liés aux emprunts contractés afin de subvenir au financement des travaux, la construction ou l’acquisition. Les travaux relatifs à l’entretien et la réparation: ceux-ci ont pour objet de tenir en bon état ou remettre à neuf le bien immobilier pour permettre un usage optimal, sans en modifier l’équipement, l’agencement ou la consistance d’origine. Cela peut comprendre, par exemple, les dépenses liées au désamiantage, la réparation du toit ou le remplacement de la chaudière. Les travaux visant l’amélioration: ceux-ci ont pour objectif d’ajouter un nouvel élément de confort à l’habitation, tel que la reconstruction de fondations, l’agrandissement de fenêtres ou l’installation de nouvelles installations sanitaires. Ces travaux ne doivent pas modifier la structure du bâtiment. La plupart des travaux faits sont susceptibles de se déduire dans un bien immobilier vacant, au cas où celui-ci se loue aussitôt après les travaux. Cependant, tous les travaux ne sont pas déductibles. Les travaux de rénovation ayant rapport à un entretien ou une amélioration sont éligibles à cette déduction. Il est aussi possible de déduire certains travaux de rafraîchissement. Par contre, les travaux susceptibles d’ajouter une valeur additionnelle au bien immobilier ne peuvent pas être déductibles, tels que des travaux de construction d’un balcon, de rénovation ou d’extension de combles. Ces travaux peuvent se rapporter à la mise en place d’un système de sécurité, de fenêtres, la rénovation ou la pose de salles de bains, d’une cuisine, rénovation des équipements électriques, un ravalement d’une façade, une réparation de la toiture, etc.